Договор за покупко-продажба на недвижим имот

Юридически анализ на договора за покупко-продажба на недвижим имот

(Съобразно българското законодателство)

I. Правна природа на договора

Договорът за покупко-продажба на недвижим имот представлява двустранен, възмезден, консенсуален и формален договор, чрез който една страна – продавачът – се задължава да прехвърли собствеността върху недвижим имот на друга страна – купувачът, срещу определена цена, която последният се задължава да заплати.

Релевантната правна уредба се съдържа в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), както и в Закона за собствеността (ЗС), Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД) и Правилника за вписванията.Юридически анализ на договора за покупко-продажба на недвижим имот

II. Съществени елементи на договора

1.Предмет на договора

Това е недвижимият имот, който трябва да е индивидуализиран по вид, местоположение, граници, площ и номер по кадастралната карта или скица. Прехвърлянето може да обхваща:

• Сграда;

• Самостоятелен обект в сграда (апартамент, магазин, гараж и др.);

• Земя или идеални части от нея;

• Земеделска земя.

2. Цена

ЗЗД изисква цената да бъде действително уговорената между страните и определена (или определяема). Прехвърляният имот има данъчна и пазарна стойност, но страните свободно на база принципа на свобода на договарянето определят стойността на прехвърлителната сделка, въз основа на която ще бъде определена, както дължимата парична престация, така и дължимите такси по прехвърлянето. С оглед възмездния характер на договора за покупко-продажба и някои законови ограничения, касаещи стойността, които биха могли да повлияят на действителността на сделката, като хипотезата на сделка, сключена при крайна нужда и явно неизгодни условия, е препоръчително страните още на етапа на преговорния процес да се консултират с адвокат.щ

3. Форма на договора

Съгласно чл. 18 от ЗЗД, договорът за продажба на недвижим имот трябва да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписите и съдържанието.Съгласно чл. 4 от ЗННД, това изискване е изпълнено чрез нотариален акт, който се съставя и подписва пред нотариус в нотариалния район, където се намира имотът. Проектът на нотариален акт може да бъде изготвен в нотариалната кантора и съгласуван в последствие с адвокат, както и би могло страните самостоятелно или със адвокат да изготвят проекта на нотариален акт. С оглед актуалните пазарни условия при ценообразуването на услугата по изготвяне на проект на нотариален акт е икономически по-изгодно същият да се изготви от адвокат.

II. Проучване на собствеността и контрагентите:

Проучването на собствеността и съгласуването на постигнатите от страните договорки със съответните законови изисквания е съществено за  постигането на крайния резултат по прехвърляне на собствеността и удовлетвореността на страните от сключената сделка.

III. Допълнителни елементи и условия:

1. Предварителен договор

Чл. 19 от ЗЗД предвижда възможност за сключване на предварителен договор, който съдържа съществените условия на окончателния договор и създава задължение за страните да го сключат. При неизпълнение може да се иска обявяване на предварителния договор за окончателен по съдебен ред.

1. Пълномощия и представителство

Ако някоя от страните е представлявана чрез пълномощник, пълномощното трябва да е нотариално заверено и изрично, с посочване на конкретния имот и правомощия за продажба или покупка.

1. Декларации и гаранции от страните

В договора обикновено се включват декларации от продавача, че:

• е единствен собственик на имота;

• имотът не е обременен (ипотеки, възбрани, права на трети лица);

• не се водят съдебни спорове;

• всички данъци и такси са платени.

• декларации по ЗМИП

IV. Последици от договора

1. Прехвърляне на собствеността

Прехвърлянето се извършва със сключването на нотариалния акт. Предвиденото в чл. 112, б. „а“ ЗС вписване има оповестително действие и е неотносимо към легитимиращото действие на нотариалния акт освен в хипотезата на чл. 113 ЗС, уреждаща конкуренцията на актове за придобиване на собствеността на един и същ имот от един и същ праводател (само в който случай легитимиращото действие се свързва с първия вписан акт. Вписването има значение с оглед противопоставимостта на трети лица.

2. Данъчни и административни последици

• Дължи се местен данък (чл. 44 от ЗМДТ);

• Такси за вписване в Имотния регистър към Агенцията по вписванията;

• Такси във връзка с уведомяване на съответната община за промяна в собствеността – в много общини към настоящия момент информацията за промяна в собствеността и предекларирането на собствеността се реализират автоматично.

• Такса за отразяване на промените в кадастъра и имотния регистър;

V. Недействителност и пороци на договора

1. Нищожност – противоречие със закона, заобикаляне на закона, накърняване на добрите нрави при липса на форма, липса на основание, липса на съгласие, липса на предмет, невъзможен предмет или привидност;

2. Унищожаемост – при грешка, измама, заплашване, крайна нужда, недееспособност на някоя от страните;

VI. Забава и неизпълнение:

Забавата и неизпълнението са възможни ситуации при сключването на прехвърлителна сделка с отложена парична престация или сключването на сделка с несобственик. С оглед защита на интересите на страните в договора следва да има защитни клаузи, които да отразяват спецификите на казуса и да обезпечат защита на интересите на страните.

VII. Разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот:

Развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. Основанията за разваляне на договора са свързани с неизпълнението на договорните задължения.

VIII. Необходимост и полза от юридическо консултиране при сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот

Сключването на договор за покупко-продажба на недвижим имот е едно от най-важните правни и финансови решения, които човек може да вземе в живота си. Макар че подобни сделки се извършват ежедневно, те крият редица рискове и правни усложнения, които могат да доведат до сериозни последици, ако не бъдат внимателно обмислени. Именно затова юридическото консултиране не е лукс, а необходимост.

1. Проверка на собствеността и тежести върху имота

Първата и една от най-съществените стъпки е проверката на собствеността на имота. Юристът извършва детайлна справка в Имотния регистър и други институции, за да установи:

• Дали продавачът действително е законен собственик;

• Има ли ипотеки, възбрани, съдебни спорове или други тежести върху имота;

• Съществуват ли права на трети лица (напр. ползватели или съсобственици).

Без подобна проверка купувачът рискува да плати за имот, който не може реално да придобие или който ще бъде предмет на бъдещи съдебни спорове.

2. Изготвяне и преглед на договора

Юридическият консултант играе ключова роля при изготвянето или проверката на предварителния и окончателния договор. Така се гарантира:

• Прецизна формулировка на клаузите, съобразена с интересите на клиента;

• Избягване на двусмислени и противоречиви формулировки, които могат да бъдат тълкувани във вреда на страна по сделката;

• Включване на защитни клаузи – напр. относно срокове, начин на плащане, неустойки при неизпълнение и др.

Грешки или пропуски в договора могат да доведат до загуба на вложени средства, дълги съдебни дела или невъзможност за придобиване на имота.

3. Съдействие при нотариалното изповядване

Юристът може да присъства при подписването на нотариалния акт, да разясни на клиента съдържанието му и да следи за спазването на законовите изисквания. Това дава спокойствие на страните, че сделката ще бъде изповядана в съответствие с действащото законодателство и няма да бъде оспорена впоследствие.

4. Правни съвети относно данъци и такси

Покупко-продажбата на недвижим имот е свързана с различни данъчни и административни разходи – местен данък, нотариални такси, такси за вписване и др. Юристът може да даде точна информация за очакваните разходи и да предложи легални начини за тяхната оптимизация.

5. Защита от измами и некоректни практики

На пазара на недвижими имоти не липсват случаи на измами – от фалшиви пълномощни и двойни продажби до сделки с подправени документи. Един опитен юрист е в състояние да разпознае предупредителните сигнали и да защити клиента си от подобни рискове.

Заключение

Договорът за покупко-продажба на недвижим имот е сложен правен инструмент с множество формални и материалноправни изисквания. Правилното му изготвяне и изпълнение е от ключово значение за защита на интересите на страните. Наличието на квалифицирана правна помощ – както при преговорите, така и при самото изповядване – е гаранция за законосъобразност, сигурност и спокойствие на страните. Юридическото консултиране при покупко-продажба на недвижим имот е инвестиция в сигурност. То осигурява спокойствие, предотвратява потенциални проблеми и гарантира, че сделката ще бъде изгодна и законосъобразна. В свят, в който всяка грешка може да струва десетки хиляди левове, правната помощ е не просто полезна – тя е абсолютно необходима.

Предоставената в статията информация не представлява правна консултация. За да осигурите своята пълноценна защита при имотна сделка е препоръчително да се консултирате с адвокат. Свържете се с Адвокатско дружество “Атанасова и Атанасова”, за да осигурим Вашата правна сигурност.

☎ Контакт с нас: 0899019599 ; 0888111305

📍гр. София, ул. Георги Райчев 23

📍гр. Благоевград, ул. Тодор Александров 26

🌐 Посетете нашия уебсайт: aplaw.bg