Покупка на имот в строеж: рисковете, които не се виждат в офертата
Покупката на жилище в строеж често започва с красива визуализация, привлекателна цена и обещан срок за завършване. Купувачът избира етаж, изложение и разпределение, но обикновено получава предварителен договор, подготвен изцяло от продавача и съобразен преди всичко с неговите интереси. Истинският риск невинаги е в това, което договорът съдържа. Понякога той е в липсващите гаранции, неясните формулировки и документите, които купувачът ще бъде задължен да подпише по-късно.
Собствеността може да се окаже по-сложна от представеното
Преди да се поеме задължение за значителна сума, трябва да бъде изяснено кой притежава терена и какви са правата на строителя и инвеститора. Актуалната собственост е основополагащ въпрос, но същевременно е от значение историята на имота. Купувачът следва да бъде информиран как е придобит терена за строителството и има ли вписани ипотеки, възбрани, искови молби или права на трети лица. Съществуват редица специфики, например случаите, при които строителният терен е образуван чрез обединяване на няколко имота, придобити по различно време и на различни основания. Не всяко удостоверение за тежести обхваща автоматично цялата история на новообразувания имот. Проучването на собствеността и правата на строителя и инвеститора изискват задълбочени знания и комплексен подход. Изследването им е изключително важно, тъй като проблем, останал незабелязан в началото, може да се прояви едва при окончателната сделка или при проверката на финансиращата банка и да затрудни процеса по финализиране на сделката. Същевременно дори при задълбочено проучване, отново съществуват рискове поради възможност от оспорване на привидно документално изрядната собственост. Именно поради това активното участие на адвокат в процеса при проучване и формализиране на сделката е от съществено значение.
Не всеки инвеститор разполага с възможност да завърши проекта
Рекламата на проекта не показва финансовото състояние на дружеството, отношенията му със строителя, наличието на задължения или съдебни и изпълнителни производства. Проучването на този въпрос е съществено за избора на доверен строител и преценката за разпределение на риска при формиране на договорните отношения, както и за вземане на информирано решение от купувача. Въпросът за финансовите възможности и кредибилността на строителя може да има рефлексия върху времетраенето и дори сигурността за завършване на строителните процеси. Забавянето на строителството невинаги се дължи на административни процедури, както често се съобщава на купувачите. Понякога причината е липса на достатъчно финансиране, спор между участниците в строителството или невъзможност да бъдат покрити нарасналите разходи. Когато значителна част от цената вече е платена, купувачът може да се окаже в неблагоприятно положение, независимо от формалното наличие на предварителен договор.
Купувате ли точно имота, който сте избрали
Разпределението от рекламната брошура невинаги съвпада с последния одобрен инвестиционен проект. В хода на строителството могат да бъдат променени площта, изложението, разположението на помещенията, общите части или достъпът до имота. Паркомястото също невинаги представлява самостоятелен обект на собственост. Понякога купувачът придобива само идеални части с разпределено право на ползване, което има различни правни последици. Ако договорът предоставя на продавача прекомерно широко право на едностранни промени, купувачът може да получи обект, различен от този, за който е договорил и заплатил цената. Визуалната картинка, вложените в обекта материали и степента на завършеност, на която се продава обекта също са различни обстоятелства и ясното им разграничаване е съществено за информираното решение на купувача и за преговорния процес при определяне на цената.
Цената включва и обещаното качество
При определянето на продажната цена са калкулирани определен клас дограма, изолация, фасадни материали, настилки, инсталации и оборудване. Когато договорът позволява свободната им замяна, купувачът може да заплати цена за висок клас изпълнение, но да получи значително по-евтини материали. Изрази като „или еквивалент“, „по преценка на строителя“ и „материали от същия тип“ могат да имат сериозни финансови последици, ако не е ясно как се определя действителното качество на заместителя.
Банковото одобрение не е гарантирано
Предварителното одобрение на купувача за кредит не означава, че банката ще приеме конкретния имот като обезпечение. Преди отпускане на средствата тя извършва собствена правна и техническа проверка. Неустановена тежест, спор за собственост, несъответствие в строителните книжа или недостатъчна индивидуализация на обекта може да доведе до забавяне или отказ от финансиране. Ако договорът не отчита подобна ситуация, купувачът може да бъде поставен в забава, да дължи неустойка или да загуби част от платените средства по причина, която не зависи от него.
Завършената сграда не означава непременно годна за ползване сграда
Дори строителните работи да изглеждат приключили, сградата не може да се използва пълноценно и законосъобразно без надлежно въвеждане в експлоатация, известно като „Акт 16“. Забавянето или невъзможността за получаването му може да попречи на купувача да извърши довършителните ремонтни работи вътре в обекта, да открие индивидуални партиди за комунални услуги за обекта, да живее в имота, да го отдава под наем или да го продаде при нормални пазарни условия. През това време той може да е започнал и да продължи да плаща банков кредит, наем за друго жилище и допълнителни разходи. Ако договорът не предвижда адекватна отговорност на продавача, значителна част от финансовия риск остава за купувача.
Пълномощните и бъдещите такси могат да създадат трайни задължения
Все по-често купувачът се задължава да предостави на инвеститора или на посочени от него лица пълномощно с общи и неясни правомощия. Чрез него може да се допуска преупълномощаване, договаряне от името на купувача или подписване на документи при предварително неизвестни условия. Срещат се и клаузи, с които инвеститорът си запазва право да използва безвъзмездно части от сградата или обвързва собствениците с избрана от него фирма за управление, охрана и почистване. Цената на услугите, срокът на договора и възможността за прекратяване често остават неясни при подписването на предварителния договор. Така еднократната покупка може да създаде години наред допълнителни разходи, които купувачът не е включил в първоначалната си преценка. Всички тези въпроси следва да бъдат правилно анализирани и купувачите да могат да вземат информирано решение за закупуване. Навременното и пълноценно участие на адвокат може да помогне на купувачите менажират риска и да управляват преговорния процес, така че да ограничат евентуални неблагоприятни финансови и правни последици .
Рискът не приключва с предварителния договор
По време на строителството купувачът може да получава анекси, декларации, пълномощни, приемо-предавателни протоколи и договори за управление на общите части. Представянето им като „стандартни“ или „формални“ документи не означава, че са без правни последици. С анекс може да бъде променен срокът, площта или отговорността на продавача. С протокол могат да бъдат приети недостатъци без възражения. С пълномощно могат да бъдат предоставени права, които не са били обсъждани при първоначалната сделка. Затова правната защита следва да продължи до окончателното прехвърляне и фактическото предаване на имота.
Чуждестранните купувачи са изправени пред допълнителни рискове
Инвестирането в имоти в строеж на българския пазар е особено предизвикателство за чуждестранните инвеститори. За чуждестранните граждани езиковата бариера е само част от проблема. Те често не познават българските строителни процедури, действието на предварителния договор, режима за придобиване на земя и практиката при банкови плащания от чужбина. Преводът на договора не замества независимото правно обяснение на неговите последици. Купувачът трябва да разбира не само текста, но и какво липсва в него, какви документи ще се подписват по-късно и какви постоянни задължения може да възникнат след придобиването.
Правната проверка от квалифициран адвокат е част от цената на сигурната сделка
Професионалният преглед не се изчерпва с проверка на нотариалния акт или с редакция на няколко клаузи. Той включва комплексна проверка за оценка и управление на инвестиционния риск, включително, но не само на собствеността и тежестите, строителните книжа, конкретния обект, схемата на плащане, отговорността при забава, банковото финансиране и документите, които ще бъдат подписани на следващите етапи.
Навременната консултация може да предотврати или да минимизира риска от загуба на платени вноски, неустойки, отказано банково финансиране, продължително плащане едновременно на кредит и наем, разходи за отстраняване на дефекти и години на необосновано високи такси за поддръжка. При сделка за десетки или стотици хиляди евро правната проверка не е допълнителен разход, а начин купувачът да разбере какво действително придобива и какви рискове поема.
Адвокатско дружество „Атанасова и Атанасова“ предоставя правно съдействие при покупка на имоти в строеж – от първоначалната проверка на проекта и предварителния договор до преговорите с продавача, прегледа на последващите анекси и пълномощни и сключването на окончателната сделка.